- Tham gia
- 16/4/24
- Bài viết
- 0
- Thích
- 0
Khi chuẩn bị đầu tư khách sạn 3 sao, chi phí thiết kế ước chừng thường được tính dựa trên diện tích xây dựng quy đổi chứ không đơn giản là lấy tổng diện tích các tầng rồi nhân với đơn giá.
Cách tính này hợp lý hơn đối với những công trình có tầng hầm, móng cọc, ban công hoặc mái có cấu tạo khác nhau. Mỗi khu vực sẽ có một hệ số quy đổi tương ứng, sau đó cộng lại để xác định diện tích làm cơ sở tính phí thiết kế.
Đơn giá thiết kế khách sạn 3 sao tham khảo
Mức giá tham khảo của Vạn An Group hiện nay:
Thiết kế kiến trúc khách sạn 3 sao: 180.000 – 210.000 VNĐ/m²
Hồ sơ thiết kế kiến trúc bao gồm:
● Phối cảnh 3D tổng thể ngoại thất.
● Hồ sơ thiết kế kiến trúc.
● Hồ sơ thiết kế kết cấu.
● Hồ sơ thiết kế điện nước.
● Dự toán và tổng mức đầu tư.
Thiết kế nội thất khách sạn 3 sao: 210.000 – 240.000 VNĐ/m²
Hồ sơ thiết kế nội thất bao gồm:
● Phối cảnh 3D nội thất.
● Hồ sơ thiết kế chi tiết nội thất.
● Spec vật liệu.
Đây là mức giá tham khảo. Chi phí cụ thể còn phụ thuộc vào quy mô, phương án kết cấu, yêu cầu thiết kế và phạm vi công việc của từng dự án.
Diện tích xây dựng quy đổi được tính như thế nào?
Có thể hiểu đơn giản là mỗi phần của công trình sẽ được nhân với một hệ số nhất định.
Chẳng hạn, móng cọc vuông được tính 70%, móng cọc ly tâm 100%, móng cọc khoan nhồi 150%. Tầng hầm B1 được tính 200%, còn các tầng nổi có mái che tính 100%.
Một số phần khác như mái tôn, mái ngói, ban công cũng có hệ số riêng.
Ví dụ dưới đây sẽ dễ hình dung hơn.
Ví dụ: khách sạn 3 sao 8 tầng, có tầng hầm B1
Giả sử chủ đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao với:
● 8 tầng nổi
● Diện tích mỗi sàn: 300 m²
● 1 tầng hầm B1, sâu khoảng -2,5 m
● Sử dụng móng cọc ly tâm
● Có 1 tầng tum, diện tích 100 m²
● Mái bằng trên tum, diện tích 100 m²
● Ban công không mái che: 30 m²
Áp hệ số diện tích xây dựng quy đổi cho từng hạng mục:
● Móng cọc ly tâm: 300 m² × 100% = 300 m²
● Tầng hầm B1: 300 m² × 200% = 600 m²
● 8 tầng nổi: 2.400 m² × 100% = 2.400 m²
● Tầng tum: 100 m² × 100% = 100 m²
● Ban công: 30 m² × 70% = 21 m²
Tổng diện tích xây dựng quy đổi = 300 + 600 + 2.400 + 100 + 21 = 3.421 m²
Nếu công trình sử dụng mái bằng nhưng mái bằng này đã được tính trong diện tích tum có mái che thì không cộng thêm một lần nữa. Đây là điểm cần xác định rõ khi bóc diện tích thực tế để tránh tính trùng.
Ước tính chi phí thiết kế
Lấy mức tham khảo ở đầu khung giá:
Thiết kế kiến trúc: 3.421 × 180.000 ≈ 615,78 triệu đồng
Nếu lấy mức cao hơn: 3.421 × 210.000 ≈ 718,41 triệu đồng
Với thiết kế nội thất: 3.421 × 210.000 ≈ 718,41 triệu đồng đến 3.421 × 240.000 ≈ 821,04 triệu đồng.
Như vậy, nếu thiết kế cả kiến trúc và nội thất cho công trình giả định này, tổng chi phí tham khảo có thể vào khoảng 1,33 – 1,54 tỷ đồng, tùy đơn giá áp dụng.
Đây là ví dụ để hiểu phương pháp tính, không phải báo giá cố định cho mọi khách sạn 3 sao.
Vì sao cần hỏi rõ diện tích quy đổi?
Đây là điểm khá quan trọng khi so sánh báo giá giữa các đơn vị. Diện tích quy đổi không phải là một diện tích khác phải đo riêng, mà là cách quy đổi diện tích của từng phần công trình theo hệ số phù hợp để đưa về một tổng diện tích làm cơ sở tính phí thiết kế.
Thông thường, một tầng có thể hiểu đơn giản là diện tích một sàn. Tuy nhiên, toàn bộ công trình còn có móng, tầng hầm, bán hầm, ban công, mái… và mỗi hạng mục có mức độ tham gia vào khối lượng thiết kế khác nhau. Vì vậy, các phần này được áp dụng hệ số để quy đổi về tổng diện tích xây dựng quy đổi, từ đó tính chi phí tương đối sát với quy mô thực tế của công trình.
Ví dụ, hai khách sạn cùng có diện tích một sàn khoảng 300 m² nhưng một công trình sử dụng móng cọc vuông, công trình khác dùng móng cọc ly tâm hoặc móng khoan nhồi thì tổng diện tích quy đổi sẽ khác nhau. Tương tự, công trình có B1, B2 hay bán hầm cũng sẽ có mức quy đổi khác nhau.
Vì vậy, khi lập ngân sách, chủ đầu tư nên hỏi rõ đơn giá được tính trên diện tích nào, hệ số quy đổi áp dụng cho từng hạng mục và phạm vi hồ sơ thiết kế bao gồm những phần nào. Khi đó mới có thể so sánh tổng chi phí giữa các đơn vị một cách tương đối chính xác.
Nếu đang tìm hiểu phương án thiết kế khách sạn 3 sao đẹp, chuẩn sao, tối ưu vận hành, có thể xem thêm các dự án thực tế tại website của Vạn An Group để hình dung cách quy mô, công năng và diện tích được tổ chức.
Còn nếu cần tham khảo cụ thể hơn về chi phí thiết kế và thi công khách sạn, nên xem cả bảng giá và phương pháp tính của từng đơn vị thay vì chỉ nhìn vào đơn giá/m².
Điểm quan trọng là diện tích xây dựng quy đổi × đơn giá + phạm vi hồ sơ thiết kế mới là cơ sở để hình dung tương đối đầy đủ khoản chi phí thiết kế mà chủ đầu tư cần chuẩn bị.
Cách tính này hợp lý hơn đối với những công trình có tầng hầm, móng cọc, ban công hoặc mái có cấu tạo khác nhau. Mỗi khu vực sẽ có một hệ số quy đổi tương ứng, sau đó cộng lại để xác định diện tích làm cơ sở tính phí thiết kế.
Mức giá tham khảo của Vạn An Group hiện nay:
Thiết kế kiến trúc khách sạn 3 sao: 180.000 – 210.000 VNĐ/m²
Hồ sơ thiết kế kiến trúc bao gồm:
● Phối cảnh 3D tổng thể ngoại thất.
● Hồ sơ thiết kế kiến trúc.
● Hồ sơ thiết kế kết cấu.
● Hồ sơ thiết kế điện nước.
● Dự toán và tổng mức đầu tư.
Hồ sơ thiết kế nội thất bao gồm:
● Phối cảnh 3D nội thất.
● Hồ sơ thiết kế chi tiết nội thất.
● Spec vật liệu.
Đây là mức giá tham khảo. Chi phí cụ thể còn phụ thuộc vào quy mô, phương án kết cấu, yêu cầu thiết kế và phạm vi công việc của từng dự án.
Diện tích xây dựng quy đổi được tính như thế nào?
Có thể hiểu đơn giản là mỗi phần của công trình sẽ được nhân với một hệ số nhất định.
Chẳng hạn, móng cọc vuông được tính 70%, móng cọc ly tâm 100%, móng cọc khoan nhồi 150%. Tầng hầm B1 được tính 200%, còn các tầng nổi có mái che tính 100%.
Một số phần khác như mái tôn, mái ngói, ban công cũng có hệ số riêng.
Ví dụ dưới đây sẽ dễ hình dung hơn.
Ví dụ: khách sạn 3 sao 8 tầng, có tầng hầm B1
Giả sử chủ đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao với:
● 8 tầng nổi
● Diện tích mỗi sàn: 300 m²
● 1 tầng hầm B1, sâu khoảng -2,5 m
● Sử dụng móng cọc ly tâm
● Có 1 tầng tum, diện tích 100 m²
● Mái bằng trên tum, diện tích 100 m²
● Ban công không mái che: 30 m²
Áp hệ số diện tích xây dựng quy đổi cho từng hạng mục:
● Móng cọc ly tâm: 300 m² × 100% = 300 m²
● Tầng hầm B1: 300 m² × 200% = 600 m²
● 8 tầng nổi: 2.400 m² × 100% = 2.400 m²
● Tầng tum: 100 m² × 100% = 100 m²
● Ban công: 30 m² × 70% = 21 m²
Tổng diện tích xây dựng quy đổi = 300 + 600 + 2.400 + 100 + 21 = 3.421 m²
Nếu công trình sử dụng mái bằng nhưng mái bằng này đã được tính trong diện tích tum có mái che thì không cộng thêm một lần nữa. Đây là điểm cần xác định rõ khi bóc diện tích thực tế để tránh tính trùng.
Ước tính chi phí thiết kế
Lấy mức tham khảo ở đầu khung giá:
Thiết kế kiến trúc: 3.421 × 180.000 ≈ 615,78 triệu đồng
Nếu lấy mức cao hơn: 3.421 × 210.000 ≈ 718,41 triệu đồng
Với thiết kế nội thất: 3.421 × 210.000 ≈ 718,41 triệu đồng đến 3.421 × 240.000 ≈ 821,04 triệu đồng.
Như vậy, nếu thiết kế cả kiến trúc và nội thất cho công trình giả định này, tổng chi phí tham khảo có thể vào khoảng 1,33 – 1,54 tỷ đồng, tùy đơn giá áp dụng.
Đây là ví dụ để hiểu phương pháp tính, không phải báo giá cố định cho mọi khách sạn 3 sao.
Đây là điểm khá quan trọng khi so sánh báo giá giữa các đơn vị. Diện tích quy đổi không phải là một diện tích khác phải đo riêng, mà là cách quy đổi diện tích của từng phần công trình theo hệ số phù hợp để đưa về một tổng diện tích làm cơ sở tính phí thiết kế.
Thông thường, một tầng có thể hiểu đơn giản là diện tích một sàn. Tuy nhiên, toàn bộ công trình còn có móng, tầng hầm, bán hầm, ban công, mái… và mỗi hạng mục có mức độ tham gia vào khối lượng thiết kế khác nhau. Vì vậy, các phần này được áp dụng hệ số để quy đổi về tổng diện tích xây dựng quy đổi, từ đó tính chi phí tương đối sát với quy mô thực tế của công trình.
Ví dụ, hai khách sạn cùng có diện tích một sàn khoảng 300 m² nhưng một công trình sử dụng móng cọc vuông, công trình khác dùng móng cọc ly tâm hoặc móng khoan nhồi thì tổng diện tích quy đổi sẽ khác nhau. Tương tự, công trình có B1, B2 hay bán hầm cũng sẽ có mức quy đổi khác nhau.
Vì vậy, khi lập ngân sách, chủ đầu tư nên hỏi rõ đơn giá được tính trên diện tích nào, hệ số quy đổi áp dụng cho từng hạng mục và phạm vi hồ sơ thiết kế bao gồm những phần nào. Khi đó mới có thể so sánh tổng chi phí giữa các đơn vị một cách tương đối chính xác.
Nếu đang tìm hiểu phương án thiết kế khách sạn 3 sao đẹp, chuẩn sao, tối ưu vận hành, có thể xem thêm các dự án thực tế tại website của Vạn An Group để hình dung cách quy mô, công năng và diện tích được tổ chức.
Còn nếu cần tham khảo cụ thể hơn về chi phí thiết kế và thi công khách sạn, nên xem cả bảng giá và phương pháp tính của từng đơn vị thay vì chỉ nhìn vào đơn giá/m².
Điểm quan trọng là diện tích xây dựng quy đổi × đơn giá + phạm vi hồ sơ thiết kế mới là cơ sở để hình dung tương đối đầy đủ khoản chi phí thiết kế mà chủ đầu tư cần chuẩn bị.
